Thị trường căn hộ khu vực Long Biên hai năm trở lại đây liên tục đón thêm nguồn cung mới, kéo theo dòng vốn đầu tư dịch chuyển dần từ nội đô ra phía Đông sông Hồng. Ngay tại khu đô thị Hanoi Garden City, phường Thạch Bàn, một dự án quy mô lớn vừa qua lễ động thổ và bước vào giai đoạn thi công phần móng. Đó là Imperia Hanoi Garden City do MIK Group phát triển, quy mô dự kiến khoảng 10.000 căn hộ – con số đủ lớn để tác động đến cán cân cung cầu của cả khu vực Thạch Bàn trong những năm tới.
Nhà mẫu Imperia Hanoi Garden City hiện chưa mở cửa, giá bán cũng chưa được công bố. Trong lúc chờ các thông tin chính thức, bài viết này đặt dự án bên cạnh bối cảnh thị trường khu vực để anh chị có thêm góc nhìn tham khảo trước khi tìm hiểu sâu hơn.
Nguồn cung căn hộ phía Đông Hà Nội đang dồn về trục Thạch Bàn, Long Biên
Long Biên vốn đã có nhiều khu đô thị hình thành từ trước, trong đó Hanoi Garden City là một trong những khu có quy mô đáng chú ý, khoảng 32 ha, do Berjaya – Handico12 phát triển qua nhiều giai đoạn. Khu đô thị này hiện có các phân khu thấp tầng và biệt thự như Canal Park, Garden Villas, Arden Park, Eastern Park cùng hệ thống đường nội bộ, cộng đồng cư dân đã sinh sống ổn định nhiều năm.
Việc MIK Group chọn phát triển thêm một quần thể cao tầng ngay trên nền khu đô thị này, thay vì bắt đầu từ một khu đất trống hoàn toàn, phản ánh xu hướng lấp đầy quỹ đất trong các khu đô thị cũ bằng sản phẩm căn hộ cao tầng đang diễn ra khá rõ tại Long Biên thời gian gần đây.
Imperia Hanoi Garden City góp thêm khoảng 10.000 căn hộ vào thị trường khu vực
Theo thông tin công bố, Imperia Hanoi Garden City có quy mô khoảng 10.000 căn hộ, dự kiến chia thành 12-18 tòa với chiều cao phổ biến 30-45 tầng. Đây là mức quy mô lớn nếu đặt cạnh nhiều dự án căn hộ khác từng mở bán tại Long Biên vài năm qua, đưa dự án vào nhóm nguồn cung đáng chú ý nhất khu vực phía Đông Hà Nội hiện nay.
Hiện dự án đã qua lễ động thổ, máy móc thi công đã được đưa vào công trường và đang trong giai đoạn làm nền móng. Với quy mô 10.000 căn, quá trình triển khai nhiều khả năng sẽ chia làm nhiều giai đoạn thay vì mở bán đồng loạt toàn bộ nguồn hàng cùng lúc.
Mật độ tầng điển hình được ước tính khoảng 17-22 căn/tầng, tham chiếu theo cách bố trí của các dự án Imperia trước đây như Imperia Smart City với khoảng 19 căn/tầng. Đây là chi tiết đáng lưu ý vì nó liên quan trực tiếp đến khối lượng hàng bán ra mỗi đợt mở bán sau này.
Nền khu đô thị Hanoi Garden City 32ha giúp dự án không xuất phát từ điểm trống
Một khác biệt của Imperia Hanoi Garden City so với các dự án căn hộ mọc trên đất chuyển đổi hoàn toàn mới là nền tảng hạ tầng và dân cư sẵn có của Hanoi Garden City. Khu đô thị này đã hình thành đường nội khu, cây xanh và cộng đồng dân cư tại các phân khu thấp tầng từ nhiều năm trước.
Khi phần căn hộ cao tầng đi vào vận hành, cư dân mới không phải chờ toàn bộ hạ tầng xây dựng từ đầu như ở một số dự án hoàn toàn mới đang quy hoạch tại khu vực lân cận. Đây cũng là yếu tố nhiều nhà đầu tư cân nhắc khi so sánh giữa các dự án cùng khu vực: một dự án nằm trên nền khu đô thị đã có dân cư thường có lợi thế về thanh khoản và tiện ích thực tế hơn dự án ở khu đất trống mới quy hoạch.
Kết nối nhiều trục giao thông, yếu tố ảnh hưởng đến giá trị khu vực Thạch Bàn
Imperia Hanoi Garden City nằm gần các trục Cổ Linh, Vành đai 3 và cầu Thanh Trì. Từ đây, cư dân có thể vào nội đô qua cầu Vĩnh Tuy, xuống phía Nam qua Vành đai 3, hoặc đi Gia Lâm, Hưng Yên, Hải Phòng theo Quốc lộ 5 và cao tốc Hà Nội – Hải Phòng.
Khả năng phân tán giao thông qua nhiều trục thay vì phụ thuộc một tuyến duy nhất là điểm nhiều nhà đầu tư quan tâm khi đánh giá một dự án quy mô 10.000 căn, bởi lưu lượng cư dân đi lại hàng ngày sẽ rất lớn khi tất cả các tòa đi vào vận hành cùng lúc.
Về khoảng cách thực tế, AEON Mall Long Biên cách dự án khoảng 2,5-3km, sân Golf Long Biên khoảng 2-3km, Times City – Minh Khai khoảng 6-8km, Hồ Hoàn Kiếm khoảng 9km và sân bay Nội Bài khoảng 29-30km. Riêng nút giao đường Cổ Linh với cao tốc Hà Nội – Hải Phòng dự kiến hoàn thành năm 2027, có thể tiếp tục cải thiện khả năng kết nối của khu vực trong tương lai.
Tiện ích ngoại khu Long Biên đã hình thành, khác biệt với khu vực mới quy hoạch
So với nhiều khu vực đang trong giai đoạn quy hoạch, Long Biên hiện đã có hệ thống thương mại, giáo dục, y tế tương đối đầy đủ. AEON Mall Long Biên, sân Golf Long Biên cùng nhiều khu đô thị lớn nằm trong bán kính vài kilomet quanh Hanoi Garden City.
Với một quần thể 10.000 căn hộ như Imperia Hanoi Garden City, đây là lợi thế thực tế: cư dân có thể sử dụng ngay hệ thống dịch vụ sẵn có của khu vực trong giai đoạn đầu, thay vì phải chờ toàn bộ tiện ích nội khu của dự án hoàn thiện mới có nơi mua sắm, học hành, khám chữa bệnh.
Cơ cấu sản phẩm đa dạng, hướng đến nhiều phân khúc nhu cầu khác nhau
Theo cơ cấu dự kiến, Imperia Hanoi Garden City có các loại căn từ Studio khoảng 27-32m², 1PN hoặc 1PN+1 khoảng 40-50m², 2PN khoảng 52-70m², 2PN+1 khoảng 65-75m², 3PN khoảng 80-110m², đến các căn diện tích lớn như Duplex hoặc Penthouse từ 120m² trở lên.
Việc trải rộng nhiều loại diện tích trên cùng một tầng giúp dự án tiếp cận nhiều nhóm khách hàng cùng lúc: người trẻ mua căn Studio để ở hoặc cho thuê, gia đình nhỏ chọn 1PN+1 hoặc 2PN, gia đình nhiều thế hệ hướng tới căn 3PN. Xét dưới góc độ thị trường, cơ cấu sản phẩm càng đa dạng thì khả năng hấp thụ theo từng phân khúc thường ổn định hơn so với dự án chỉ tập trung vào một loại căn duy nhất.
Quy mô 10.000 căn đặt ra bài toán hấp thụ trong dài hạn
Ở chiều ngược lại, một dự án với 12-18 tòa và khoảng 10.000 căn hộ cũng đồng nghĩa khối lượng hàng hóa rất lớn cần được thị trường hấp thụ qua nhiều năm. Nếu MIK Group mở bán theo từng giai đoạn, tốc độ bán hàng của các tòa đầu tiên sẽ là chỉ báo quan trọng cho toàn bộ dự án. Các tòa mở bán sau có thể cạnh tranh trực tiếp với chính những tòa đã bán trước đó về giá, tầng và hướng căn.
Khách quan tâm cũng nên đặt Imperia Hanoi Garden City bên cạnh mặt bằng chung nguồn cung căn hộ tại Long Biên và Gia Lâm trong cùng thời điểm, bởi đây là những khu vực có xu hướng phát triển dự án cao tầng quy mô lớn tương tự trong vài năm gần đây. Mức độ hấp thụ chung của khu vực sẽ ảnh hưởng đến tốc độ tăng giá thực tế của từng dự án, kể cả Imperia Hanoi Garden City.
Kinh nghiệm dòng Imperia của MIK Group trong bối cảnh nguồn cung mới
MIK Group đã phát triển dòng căn hộ Imperia qua nhiều thế hệ tại Hà Nội, trong đó có Imperia Smart City và Imperia Sky Park. Kinh nghiệm tổ chức mặt bằng, cơ cấu sản phẩm từ các dự án trước là cơ sở để dự án tại Hanoi Garden City xây dựng cơ cấu căn hộ đa dạng từ Studio đến sản phẩm diện tích lớn.
Tuy vậy, với quy mô lớn hơn hẳn các dự án Imperia trước đây, chất lượng vận hành thực tế – từ tổ chức giao thông nội khu, cảnh quan đến tiện ích – vẫn cần được kiểm chứng khi dự án đi vào các giai đoạn bàn giao sau này.
Giá bán chưa công bố, thị trường khu vực chưa có mức tham chiếu chính thức
Đến thời điểm hiện tại, MIK Group chưa công bố giá bán chính thức của Imperia Hanoi Garden City. Với cơ cấu nhiều tòa và nhiều loại căn, mức giá thực tế nhiều khả năng sẽ khác nhau theo tầng, hướng, diện tích và chính sách thanh toán áp dụng cho từng đợt mở bán.
Khách hàng theo dõi thị trường khu vực Thạch Bàn có thể tham khảo thêm thông tin dự án tại https://imperiahanoigarden.com/ để cập nhật khi chủ đầu tư công bố bảng giá và chính sách bán hàng chính thức.
Trước khi quyết định, khách hàng nên kiểm chứng thêm một số điểm: hồ sơ pháp lý cụ thể của phần đất phát triển Imperia Hanoi Garden City trong tổng thể 32 ha Hanoi Garden City, tiến độ thi công thực tế theo từng mốc thời gian, và chính sách thanh toán khi dự án chính thức mở bán. Đây là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định xuống tiền ở một dự án còn đang trong giai đoạn đầu triển khai. Anh chị quan tâm có thể liên hệ để được cung cấp hồ sơ và cập nhật tiến độ dự án khi có thông tin mới.
Tại cửa ngõ phía Tây TP.HCM, Thanh Phú Centre Point của BIM Land cũng đang được triển khai với định hướng đô thị giao thương và tiện ích đa dạng.
